Купувањето на недвижност во изградба е важна и значајна инвестиција која носи и големи очекувања, но и потенцијални правни и финансиски ризици. Доцнењето во изградбата е еден од најчестите проблеми со кои купувачите се соочуваат, а без соодветни заштитни механизми, последиците можат да бидат значајни – од дополнителни трошоци до правни компликации. Како купувач, важно е да знаете како да се заштитите од ваквите ризици уште пред да потпишете преддоговор за купување на недвижност во изградба.
Во оваа статија, ќе ви дадеме професионални совети и ќе објасниме кои одредби треба да се вклучат во преддоговорот за купување на недвижност, како и како да се избегнат потенцијалните правни и финансиски проблеми поврзани со доцнењето на изградбата. Советите се базирани на правната пракса и ќе ви помогнат да донесете информирано и безбедно решение.
Што е преддоговор и која е неговата важност во процесот на купување недвижност?
Преддоговорот за купување недвижност е документ кој се потпишува меѓу купувачот и продавачот (инвеститорот) пред официјалното потпишување на главниот договор за купување на недвижност. Овој преддоговор има важна правна функција – ја поставува основата за целиот процес на купување и обезбедува сигурност за двете страни.
Преку преддоговорот, се регулираат основните услови за продажба, како што се цената, роковите за изградба и условите за пренос на правото на сопственост. Важно е да се нагласи дека, иако преддоговорот не е конечен договор за продажба, тој има правна тежина и може да послужи како основа за поднесување на тужби во случај на непочитување на договорените услови.
Важноста на казнените одредби за доцнење со изградба
Доколку градителот не ја заврши изградбата на време, купувачот може да се соочи со различни проблеми: дополнителни трошоци за наем на привремен дом, загубено време и нервоза. За да се заштитите од овие ризици, важно е да вклучите казнени одредби во преддоговорот.
Казнените одредби се важни затоа што обезбедуваат:
- Финансиска компензација за секој ден или месец на доцнење на изградбата.
- Преземање на одговорност од градителот за надоместување на штетата која може да настане поради доцнењето.
Без овие одредби, градителот нема обврска да ги компензира евентуалните штети кои ќе ги претрпите поради доцнењето. Затоа, ако градителот не прифаќа да ги вклучи овие одредби во преддоговорот, тоа може да биде аларм за потенцијален проблем со неговата способност да го заврши проектот на време.
Важноста на одредба за предавање во владение
Пред да потпишете преддоговор, треба да вклучите и јасен член кој ја регулира обврската за предавање на недвижноста во владение. Овој член треба да го определи точниот рок и услови под кои градителот ќе ви ја предаде недвижноста. Важно е да се обезбеди дека, ако градителот не ја предаде недвижноста во договорениот рок, тој ќе биде одговорен за евентуални дополнителни трошоци и штети кои ќе настанат поради тоа.
Покрај тоа, треба да се осигурите дека предавањето на недвижноста ќе биде направено со целосно исполување на сите договорени услови – од функционалност на објектот до испочитување на сите безбедносни стандарди. Доколку градителот не ги исполни овие услови, ќе можете да ги побарате вашите права согласно со преддоговорот.
Прибелешка во катастар за да се избегне дупла продажба или ставање на хипотека
Еден од најголемите правни ризици при купувањето на недвижност во изградба е можноста за дупла продажба или ставање на недвижноста под хипотека од страна на градителот (инвеститорот) за време на изградбата.
За да се избегне оваа ситуација, во преддоговорот треба да се вклучи одредба која ќе овозможи прибелешка во катастарот. Примената на оваа прибелешка во катастарот ќе спречи инвеститорот да ја продава истата недвижност на друг купувач или да ја користи како обезбедување за кредит (хипотека) додека не го заврши процесот на продажба и пренос на сопственоста. Оваа клаузула има голема важност за вашата првна сигурност , бидејќи ќе ја спречи можноста за загуба на вашата инвестиција.
Што да правите ако градителот одбива да ги вклучи овие одредби?
Ако градителот не сака да ги вклучи казнените одредби или не се согласува на додавање на член за прибелешка во катастар, тоа може да биде знак дека нешто не е во ред. Во таков случај, ви препорачуваме да се консултирате со адвокат кој ќе ви помогне да ја оцените ситуацијата и да разгледате дали треба да продолжите со соработката или да ги истражите опциите за обезбедување на вашиот интерес.
Проверка на репутацијата на градителот и ризици поврзани со различни компании
Често се случува дека проектите се водени од различни фирми за различни аспекти на изградбата, а плаќањата се вршат преку друга компанија. Ова може да биде предупредувачки знак за потенцијални проблеми. Доколку видите дека различни компании се вклучени во проектот, важно е да се осигурите дека секоја од нив има стабилност и репутација. На пример:
Ако градителот користи различни компании за различни аспекти на проектот, тоа може да значи дека постои ризик од забавување на работите или проблеми со квалитетот.
Ако има прашања во однос на финансиската стабилност на фирмата, тоа може да значи дека градителот нема доволно ресурси да го заврши проектот на време.
Затоа, секогаш истражувајте ја компанијата која ви продава недвижност и бидете сигурни дека нема скриени ризици кои би можеле да влијаат на вашата инвестиција.
Како да се избегнат правни и финансиски компликации?
Доколку сакате да се заштитите од правни и финансиски компликации, важно е да:
- Консултирате адвокат пред потпишување на преддоговор: Адвокат ќе ви помогне да го разберете секој аспект на преддоговорот и да го заштитите вашиот интерес.
- Поставете јасни услови за казнени одредби и прибелешка во катастарот: Со овие одредби ќе имате поголема правна сигурност ако градителот не ја исполни својата обврска за изградба и предавање на недвижноста и воедно недвижноста ќе биде заштитена од дупла продажба или несакана хипотека.
- Проверете ја репутацијата на градителот и фирмите кои го изведуваат проектот: Погрижете се дека имате доверба во градителот и неговите партнери.
Завршни зборови
Доколку планирате да купите недвижност во изградба, важно е да го заштитите вашиот интерес уште на почеток. Потпишувањето на преддоговорот е клучен момент во овој процес и треба внимателно да ги дефинирате сите важни услови, вклучително и казнени одредби, член за предавање на владение и прибелешка во катастар. Со ова, ќе се осигурите дека вашиот правен статус е јасен и дека сте заштитени од евентуални проблеми кои можат да настанат за време на изградбата или по нејзиното завршување.