Имот стекнат во брак во Грција – правен водич за купувачи од Македонија и Србија

Балканските инвеститори и грчкиот правен систем

Во последните години купувањето недвижности во Грција стана една од најчестите форми на инвестиција за државјани од Македонија и Србија. Солун, Халкидики и Атина се пазари кои нудат стабилност, туристички потенцијал и сигурност на капиталот. Сепак, правната рамка за имот стекнат во брак во Грција суштински се разликува од онаа на која сме навикнати во домашното право. Токму таа разлика создава најголем број недоразбирања, особено во ситуации на развод, наследување или продажба на имот.

Овој текст има цел да даде јасна и практична правна анализа за тоа како се третира имот купен во брак во Грција и кои чекори треба да ги преземат купувачите за да ја заштитат својата инвестиција.

За разлика од македонското и српското право, каде имотот стекнат во брак по правило се смета за заедничка сопственост, грчкото право функционира поинаку. Сопственоста врз недвижноста му припаѓа исклучиво на лицето кое е запишано во нотарскиот акт и во катастарските книги. Другиот сопружник не стекнува автоматски стварно право, без оглед на тоа што имотот е купен за време на траењето на бракот.

Но тоа не значи дека тој сопружник е правно незаштитен. Грчкото право познава институт на учество во стекнатото, кој му дава право на сопружникот да бара дел од зголемената вредност на имотот стекнат во текот на бракот. Ова право не се реализира автоматски, туку со поднесување тужба и со докажување на придонесот во стекнувањето на имотот.

Суштинската разлика е во тоа што не се дели самиот имот, туку се побарува паричен надомест. Законот поставува претпоставка дека придонесот на сопружникот изнесува една третина од зголемената вредност на имотот, но ова е оборлива претпоставка. Во судска постапка може да се докажува поголем или помал придонес во зависност од конкретните околности.

Како придонес не се смета само директното финансиско учество. Судската пракса ги признава и грижата за децата, водењето на домаќинството, поддршката на кариерата на другиот сопружник и работата во семеен бизнис. Ова е особено важно за купувачите од Македонија и Србија кои често инвестираат средства заработени во странство, додека имотот формално се води на име на едниот сопружник.

Кај странските државјани секогаш се поставува прашањето на применливото право. За сопственоста врз недвижноста нема дилема – се применува грчкото право, бидејќи имотот се наоѓа на територија на Грција. Но за односите меѓу сопружниците може да се применува правото на државата во која тие имаат заедничко живеалиште или правото кое го избрале со брачен договор.

Ова значи дека секој случај бара индивидуална правна анализа, особено кога сопружниците живеат и работат во друга држава, а инвестираат во Грција.

Најчестата ситуација е купување на имот на име на едниот сопружник, со средства кои фактички се заеднички. Додека бракот функционира, ова не претставува проблем. Но во случај на развод, продажба на имот или наследна постапка, се отвора прашањето за правата на другиот сопружник.

Дополнителен проблем се јавува кога нема јасни докази за потеклото на средствата, кога ратите за кредит се плаќаат од заеднички приходи или кога едниот сопружник формално не учествува во трансакцијата.

Најсигурниот начин за избегнување на идни спорови е правилното структурирање на сопственоста уште при самото купување. Запишување на двајцата сопружници како косопственици, уредување на уделите со договор, изјава за потекло на средства или склучување брачен договор се решенија кои обезбедуваат правна сигурност и во Грција и во матичната држава.

Со ваков пристап се избегнува потребата од долги судски постапки и се овозможува непречена продажба, пренос или наследување на имотот.

Правото на учество во стекнатото не е неограничено. Според грчкото право, тужбата мора да се поднесе во рок од две години од престанокот на бракот. Пропуштањето на овој рок значи губење на правото, што е особено важно за странските државјани кои често не се информирани за овие рокови.

Купувањето имот во Грција не е само прашање на избор на локација и цена. Тоа е трансакција која отвора прашања од повеќе правни системи – грчкиот, македонскиот или српскиот, како и правилата на меѓународното приватно право. Правилната структура на сопственоста, доказите за потекло на средствата и уредувањето на брачните имотни односи се клучни за долгорочна правна сигурност.

За купувачите од Македонија и Србија најголемата заблуда е дека имотот купен во брак автоматски е заеднички. Во грчкото право сопственоста ја има оној што е запишан, а другиот сопружник има право на парично побарување, кое мора да го оствари во судска постапка и во законски рок.

Токму затоа, секоја инвестиција во недвижности во Грција треба да биде проследена со претходна правна анализа и правилно уредување на сопственичката структура.