Продажбата на недвижен имот во извршна постапка е строго регулиран процес кој се спроведува со цел да се намири долгот на должникот кон доверителот. Овој процес вклучува неколку правни и административни чекори, почнувајќи од поднесување на барање за извршување, па сè до предавање на недвижноста во владение на новиот сопственик. Важно е да се нагласи дека од продажната цена најпрво се намирува долгот, а доколку останат повеќе парични средства, истите се враќаат на сметката на должникот.
Чекори во извршната постапка за продажба на недвижен имот
Поднесување барање за извршување
Доверителот поднесува барање за извршување до надлежен извршител, приложувајќи извршна исправа (судска одлука, нотарски акт или друг извршен документ). Барањето мора да ја содржи точната идентификација на недвижниот имот кој е предмет на извршување.
Налог за извршување врз недвижност и запишување во kатастар
По разгледување на барањето, извршителот издава налог за извршување врз недвижноста, кој се доставува до должникот и се запишува како забележување во Катастарот на недвижности. Со оваа мерка се спречува должникот да располага со недвижноста додека трае извршната постапка.
Попис и проценка на недвижниот имот
Извршителот извршува попис на недвижноста и назначува овластен проценител, кој ја утврдува пазарната вредност на имотот. За да може да се изврши проценка, потребна е судска дозвола за влегување во недвижноста доколку должникот се противи. Проценетата вредност ќе биде основа за одредување на почетната цена на јавното наддавање.
Јавни продажби (јавно наддавање)
Продажбата на недвижниот имот се спроведува преку три јавни продажби кои се огласуваат на веб страната на комора на извршители и во дневните весници:
- Прва јавна продажба – Почетната цена е еднаква на проценетата вредност на имотот.
- Втора јавна продажба – Доверителот може да предложи намалување на почетната цена за 1/3 од проценетата вредност.
- Трета јавна продажба – Ако и на втората продажба нема заинтересирани купувачи, доверителот повторно може да предложи намалување за 1/3 од проценетата вредност.
Ако никој не се јави ниту на третата продажба, постапката се запира, а доверителот има можност да поднесе ново барање за извршување.
Донесување заклучок за продажба на недвижноста
Доколку на јавното наддавање се појави купувач кој ќе понуди највисока цена, извршителот донесува заклучок за продажба, со кој се потврдува дека недвижноста е продадена.
Уплата на цената, даночни обврски и намирување на долг
Купувачот е должен во определен рок да ја уплати купопродажната цена. Средствата од продажбата се распределуваат на следниот начин:
Прво, се намирува долгот на должникот, кој бил предмет на извршувањето.
Доколку останат повеќе парични средства, тие се враќаат на сметката на должникот.
По уплатата, купувачот е должен да поднесе пријава за данок на промет на недвижности во Управата за јавни приходи (УЈП).
Откако данокот ќе биде платен, се поднесува барање за пренос на сопственоста во Катастарот на недвижности.
Испразнување на недвижноста и предавање во владение
Доколку должникот не го предаде имотот доброволно, извршителот презема соодветни извршни мерки за испразнување и тоа со полициска асистенција како и се ангажира фирма за испразнување на недвижноста од ствари. Важно е да се напомене дека овој процес е неизбежен и дека тие трошоци ќе паднат на терет на должникот. По завршување на овој процес, купувачот официјално станува владетел на недвижноста.
Завршни зборови
Продажбата на недвижен имот во извршна постапка е ефикасен правен механизам за доверителите да ги намират своите побарувања, но истовремено е процес што бара внимателно почитување на законските процедури. Посебно значење има проценката на вредноста на имотот, бидејќи таа влијае на текот на јавните продажби. Важно е да се напомене дека доколку по продажбата останат повеќе средства од долгуваниот износ, тие му се враќаат на должникот.
