Договорот за закуп на недвижен имот е еден од најчестите правни акти во секојдневните граѓански односи. Овој вид договор претставува правна рамка преку која сопствениците на недвижности овозможуваат на трети лица да ги користат нивните имоти во замена за одреден надоместок. Иако ваквите договори изгледаат едноставни и лесни за склучување, во пракса се покажува дека добро склопен договор за закуп може да ги заштити интересите на двете страни и да избегне несакани спорови и правни проблеми. Во оваа статија, ќе разгледаме детално што треба да содржи еден договор за закуп и кои се најважните аспекти што треба да ги земат предвид и сопствениците и закупците.
Што претставува договорот за закуп?
Во согласност со македонското право, договорот за закуп претставува правен однос при кој сопственикот на недвижност (закуподавач) му ја предава на користење недвижноста на друго лице (закупец) за определен период и во замена за закупнина. Во секојдневниот говор, оваа форма на правна транзакција е попозната како „кирија“ или „наем“.
Закупот како правен однос е регулиран во Законот за облигациони односи на Република Македонија, кој ги дефинира правата и обврските на договорните страни. Договорот може да биде склучен усно или писмено, но за да се избегнат недоразбирања и потенцијални спорови, секогаш е препорачливо договорот да биде во писмена форма.
Форма на договорот за закуп
Формата на договорот за закуп не е строго определена од законот, што значи дека истиот може да биде валиден и ако е склучен усно. Сепак, за да се постигне максимална прецизност во определувањето на правата и обврските на двете страни, најдобро е договорот да биде во писмена форма. Писмениот договор нуди поголема заштита за двете страни, особено ако дојде до спор што треба да се решава пред суд. Не е задолжителна нотарска заверка но истиот треба да биде пријавен во управата за јавни приходи
Во договорот треба да се прецизираат следниве елементи:
- Идентификација на страните: Името, презимето, и матичниот број на закуподавачот и закупецот.
- Опис на недвижноста: Прецизен опис на недвижноста која се изнајмува, вклучувајќи адреса, квадратура и други релевантни податоци.
- Времетраење на договорот: Периодот за кој е склучен договорот, со можност за негово продолжување.
- Износ и начин на плаќање на закупнината: Прецизен износ на закупнината, рокови за плаќање и начин на исплата.
- Обврски на страните: Дефинирање на обврските на закуподавачот и закупецот во врска со одржување на недвижноста, плаќање на тековните трошоци и слично.
- Депозит: Ако е предвиден, износ на депозитот и услови за негово враќање или задржување.
Закупнина и начини на плаќање
Закупнината претставува централниот елемент на секој договор за закуп. Износот на закупнината може да се договара помеѓу страните и може да биде определен на месечно, тримесечно, полугодишно или годишно ниво. Во пракса, најчесто се договара месечно плаќање, но страните можат да се договорат и за друг начин на исплата.
Важно е да се определат јасни рокови за плаќање на закупнината. Ненавременото плаќање може да биде основ за раскинување на договорот, а сопственикот може да поведе постапка за наплата на закупнината со додаток на законска казнена камата. Во писмениот договор е препорачливо да се предвидат и конкретни санкции за задоцнето плаќање, како би се избегнале недоразбирања и правни спорови.
Времетраење на договорот и премолчно продолжување
Закупот може да биде склучен на определен или неопределен период. Доколку договорот е склучен на определен период, истиот престанува со истекот на договорениот рок, освен ако страните не се договорат за негово продолжување. Во случај на премолчно продолжување, доколку закупецот продолжи да ја користи недвижноста по истекот на договорот без да се склучи нов договор ,а закуподавачот не се противи и не бара испразнување, истиот се смета за продолжен на неопределен период под истите услови под кои бил склучен.
Оваа одредба е важна за сопствениците, бидејќи им дава можност да одлучат дали сакаат да го продолжат договорот со закупецот или не. Прецизното определување на периодот на траење на договорот ја зголемува правната сигурност и за двете страни.
Тековни („комунални“) трошоци
Тековните трошоци за користење на недвижноста, како што се сметки за струја, вода, греење и други комунални услуги, треба јасно да се дефинираат во договорот. Вообичаено е овие трошоци да се на товар на закупецот, но тоа треба да биде прецизно наведено во договорот.
Сопствениците треба да бидат свесни дека, иако закупецот е одговорен за плаќање на тековните трошоци, во евиденцијата на јавните даватели на услуги, тие остануваат запишани како корисници. Ова може да доведе до проблеми ако закупецот не ги подмири сметките, па затоа е важно во договорот да се предвиди можност за сопственикот да ги наплати неплатените трошоци од закупецот. Кај некои од давателите на јавните услуги постои и можност да во таков случај се направи прибелешка дека корисник и одговорен за сметките е закупецот.
Депозит и услови за задржување/враќање
Депозитот претставува дополнителна заштита за сопственикот од можни штети на имотот, неплаќање на закупнината или други обврски од страна на закупецот. Износот на депозитот може да биде слободно договорен, но најчесто изнесува една или две месечни закупнини.
Доколку се појави основ за задржување на депозитот, како што е неплаќање на закупнината или нанесување штета на имотот, сопственикот има право да го задржи истиот. Во договорот треба да се предвидат и условите под кои депозитот ќе биде вратен на закупецот по истекот на договорот.
Владение и состојба на имотот
Сопственикот е должен да му ја предаде на закупецот недвижноста на користење во исправна состојба. Закупецот, пак, е должен по истекот на договорот да му ја врати недвижноста во истата состојба во која му била предадена. За да се избегнат недоразбирања и спорови, препорачливо е на денот на предавање на недвижноста да се потпише записник за примопредавање, во кој ќе се прецизира состојбата на недвижноста.
Правила на користење на недвижноста
Во договорот може да се предвидат и дополнителни правила за користење на недвижноста. На пример, може да се договори дека не е дозволено преуредување на недвижноста, забрана од пушење, држење домашни миленици и слично. Исто така, може да се регулира и давањето на недвижноста во подзакуп, односно ре-издавањето на имотот на трети лица.
Обезбедувања за наплата и исселување со извршна клаузула
Отказ на договорот и раскинување
Отказот и раскинувањето на договорот се важни аспекти, особено за договори со подолго времетраење. Страните можат да предвидат стриктни услови и рокови за раскинување на договорот, како и отказен рок. Законот предвидува дека договорот може да биде откажан во било кое време со почитување на отказниот рок, кој, доколку не е определен со договорот, изнесува 30 дена.
Завршни зборови
Договорот за закуп на недвижен имот е важен правен инструмент кој може значително да ги заштити правата и обврските на двете страни. Иако на прв поглед изгледа како стандарден договор, постојат многу аспекти кои треба да се разгледаат при негово склучување. Прецизно дефинираните одредби во договорот можат да спречат многу несакани ситуации и правни спорови. Секој сопственик и закупец треба да се консултира со правен експерт пред да склучи ваков договор, за да се обезбеди дека сите аспекти се покриени и заштитени.
